集中式風(fēng)電、光伏項(xiàng)目建設(shè)是鄉(xiāng)村振興重要的一環(huán)，土地使用權(quán)的獲取是項(xiàng)目成功與否最主要決定因素，本系列文章對(duì)土地使用權(quán)的取得進(jìn)行科普。
哪些土地使用權(quán)必須通過招拍掛獲得
1、供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；
2、其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；
3、劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
4、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
5、出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；
6、法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
什么是宗地
土地使用權(quán)人權(quán)屬界址范圍內(nèi)的地塊，權(quán)屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個(gè)權(quán)屬單位；同一個(gè)土地使用者使用不相連接的若干地塊時(shí)，則每一地塊分別為一宗。以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為:區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如:B107-24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。
當(dāng)一個(gè)權(quán)利人擁有或使用的地塊跨越土地登記機(jī)關(guān)所轄的范圍，即一個(gè)地塊分屬兩個(gè)以上土地登記機(jī)關(guān)管轄時(shí)，應(yīng)按行政轄區(qū)界線分別劃宗。
什么是紅線圖
紅線圖是規(guī)劃局確定的項(xiàng)目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項(xiàng)目建筑總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實(shí)際可使用土地的邊界圖。
建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實(shí)紅線表示，二層以上有陽臺(tái)用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺(tái)階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。
什么是邊角地、夾心地、插花地
9.1邊角地
邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件，被"三舊"改造范圍地塊與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）、面積小于3畝的地塊。
9.2夾心地
夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件，被"三舊"改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊
9.3插花地
插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件，與"三舊"改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。
什么是容積率、建筑密度、樓面地價(jià)
10.1容積率
是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。
10.2建筑密度
是指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。
10.3樓面地價(jià)
是指單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格；
一般來說，出讓土地都是帶容積率、建筑密度等規(guī)劃要求的，規(guī)劃也決定了土地的價(jià)值。容積率和建筑密度越高，開發(fā)商在一塊地上可蓋的房子越多，樓面地價(jià)就越低，理論上，開發(fā)商在地塊上開發(fā)的利潤就高。但也不一定，因?yàn)槿莘e率和建筑密度太高，住戶的舒適度降低，將影響房屋的租售價(jià)格。
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有何要求
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）規(guī)定：
1、以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。
2、以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由；原出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。
3、以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。